Рекомендуємо:


>

Новини Hi-Tech


on 08 червня 2012, 20.50
Canon анонсувала першу зеркалку з сенсорним екраном
Компанія Canon представила фотоапарат Canon EOS 650D. Ця фотокамера стала першій зеркалкой компанії з сенсорним ЖК-екраном. Пов

Освітні новини


на 22 березня 2016, 06.48
Дистанційний курс «Ділова німецька мова»
Курс «Ділова німецька мова» розрахований на людей, які хочуть отримати або поповнити власні знання з ділової тематики. Пр


Дауншифтинг: хто здасть вашу квартиру?

П'ятниця, 01 червня 2012 Автор 
Дауншифтинг: кто сдаст вашу квартиру?

Про те, що здача московської нерухомості в оренду - зайняття приємне і прибуткове, вже сказано багато разів. Головний плюс тут не стільки в розмірах доходів, що поступають, скільки в їх " автоматичності": після праць з придбання квартири і її здачі гроші поступають самі собою, практично без зусиль з боку самого рантьє. Багатьох що здають тут відвідує проста і розумна думка: навіщо дихати московським смогом, чи не краще оселитися в місці дешевше і поприємніше?

Де саме - на Блакитному березі, в " мичиганщине" або на хуторі біля Диканьки - це питання смаку і можливостей. Але у будь-якому випадку видалення від Москви виявиться неабияким, і відразу встає питання про того, хто і як зданою нерухомістю управлятиме?

"Журнал про нерухомість MetrInfo.Ru" вирішив довідатися, що пропонують тут професійні гравці ринку.

Портрет ідеалу

Послуга відома, широко поширена на ринку, - правда, не нашому, а США, Європи і інших облаштованих країн. Називається вона довірчим управлінням. Причому, як повідомляє нас Юлія Кайнова, керівник відділу зарубіжної нерухомості CENTURY 21 Beverlywood Realty, наприклад в Німеччині, цей бізнес налічує вже більше 100 років! У нас же вона, дружно заявили опитані нами експерти, якщо і існує, то в самому зачатковому стані. Тому і більшість відповідей відносилися або до іноземних реалій(хоча ми спочатку формулювали питання саме про московські квартири), або про те, як це в принципі повинно б бути.

Отже, що ж пропонується(точніше, повинно пропонуватися)? Традиційний " пакет" довірчого управління складається з наступних пунктів:

1. Реклама квартири на здачу, переговори і покази потенційним орендарям.

2. Коли той, що бажає знайшовся - укладення з ним договори і передача ключів.

3. Щомісячне стягування орендної плати.

4. Загальний " пригляд" за квартирою, що зводиться до регулярного відвідування квартири - щоб зрозуміти, чи не навернув той, що там знімає чогось.

5. Якщо навернув - виселення того, що знімає.

6. При необхідності - невеликий освіжаючий ремонт після орендаря і повернення до п.1 з нашого списку.

7. Плата за квартиру(комуналка, податки і тому подібне).

Окрім приведених вище, в перелік послуг, що робляться, можуть бути включені і інші пункти. "Професійні керівники дотримуються нелімітованого пакету послуг, що робляться, свідомо повідомляючи клієнта про допустимість принципу "будь-який каприз за ваші гроші", - відмічає Станіслав Зингель, президент міжнародного агентства нерухомості Gordon Rock . - Можуть бути, наприклад, передбачені послуги із страхування об'єкту нерухомості і майна, що знаходиться в нім, послуги бухгалтера(якщо орендодавець діє як індивідуальний підприємець) ".

Експерти: час зупинився?

Тепер про те, чому усієї цієї благодаті немає на російському ринку. Причини видимі дві. Перша - жебрацькі доходи московської оренди : грошей мало навіть самим власникам квартир, а " відкусити" щось професійним керівникам і поготів не від чого. "Такого роду послуги представлені тільки частково: деякі агентства нерухомості мають в розпорядженні штат співробітників, які надають допомогу в організації побуту в арендованих квартирах(інтернет, електрика, каналізація), - говорить Ольга Богородицкая, директор по роботі з ключовими клієнтами департаменту житлової нерухомості компанії Knight Frank. - Проте такі послуги не мають великого попиту, оскільки російські власники доки не готові оплачувати підвищену комісію компаніям", що управляють.

З цією тезою повністю згодні і Ігор Индриксонс, що управляє інвестиціями в нерухомість, засновник консалтингового порталу indriksons.ru. "На ринку оренди житла не такі великі прибутки, як на ринку комерційної нерухомості : житлова нерухомість приносить не більше 4% річних в рублях, - говорить експерт. - Запрацювати компаніям, що управляють, тут практично неможливо. Тому максимум, що можна чекати від наших агентств, це те, що, здавши вашу квартиру в оренду, вони вас повідомлятимуть, якщо виникнуть якісь проблеми, але вирішувати ці проблеми вони не будуть".

Інша причина - відсутність щодо довірчого управління хоч якого-небудь виразного законодавства. "У Росії компанії, що управляють, не відповідають ні за що абсолютно, - переконаний Ігор Индриксонс. - На заході агентство страхує оренду, купує страховку на оренду, якщо орендарі перестали платити, то страховка покриє. У нас немає такої практики взагалі".

З цієї причини про випадки довірчого управління(тих нечисленних, які все-таки були) доводилося чути найсумніші історії. Те здадуть квартиру першому зустрічному, абсолютно не піклуючись про того, хто цей орендар, чи стане він підтримувати житло в пристойному стані. Те візьмуть гроші за декілька місяців вперед і забудуть про обов'язок стягувати з мешканців плату.

Чи(це рідше, але теж доводилося чути) оголосять хазяїну, що для успішної здачі потрібний дорогий ремонт з переплануванням. Наївний хазяїн витратиться на усе це, а потім з'ясовується, що дизайнерські дослідження неможливо погоджувати. Власникові нерухомості пред'являє претензії Жилинспекция, він платить штрафи, потім вимушений знову за свій рахунок робити ремонт - вже приводячи квартиру в первинний вид. А що порекомендували йому усе це " професіонали" осторонь - немає у них ніякої відповідальності.

.Від себе тут автор може додати наступне. Про довірче управління я беруся писати вже не вперше, і кожного разу мені говорить одне і те ж - те, що сформульовано в попередніх абзацах. Роки йдуть, і нічого не міняється? Сумнівно. Давайте проведемо невелике власне розслідування.

Шукаємо самі

Спершу я забив в пошукову інтернет-систему слова "управління нерухомістю". Результат не дуже обнадіює: фірм, що надають цю послугу, багато, але їх пропозиції зводяться до технічного обслуговування і експлуатації будівель. Міняємо пошук - нехай буде "довірче управління квартирою". О, вже тепліше, багато пропозицій саме по предмету, що цікавить нас. Перша з виявлених посилань чомусь не відкривається, зате на другій ми знаходимо наступний текст:

"Для хазяїв, які з яких-небудь причин не бажають самі контролювати здану в оренду квартиру, але хочуть, щоб вона приносила постійний доход, в агентстві . передбачена додаткова послуга - довірче управління квартирами. При підписанні договору довірчого управління компанія нерухомості стає не звичайним посередником, а представником інтересів хазяїна квартири.

Агентство:

Підбирає орендаря виходячи з бажання хазяїна

Складає і укладає договір

Контролює отримання плати за наймання, орендної плати

Контролює оплату телефонних рахунків і комунальних платежів

Стежить за належним станом майна(страхує квартиру і майно в страховій компанії)

Виконує додаткові побажання наймодателя по нагляду за квартирою

Забезпечує належний порядок і чистоту в квартирі

Щомісячно хазяїн квартири отримує детальний звіт від керівника, залишаючись в курсі подій, що відбуваються. Послуга довірчого управління зручна для хазяїв, що від'їжджають в тривале відрядження або на проживання за рубіж, а також для "професійних рантьє", що бажають отримувати доход від інвестицій в нерухомість".

Якщо не чіплятися по дрібницях, це якраз те, що нам треба. Особливо торкнув пасажу про те, що щомісячно хазяїн отримує детальний звіт.

А на сайті ще однієї компанії ми виявили три типові " пакети" пропозицій, причому найбільший з них("Розширений") включає, на погляд автора, усі можливі послуги. Є там, наприклад, такі пункти:

- оплата двотижневого простою квартири, якщо квартиронаймач з'їжджає до закінчення договору і підбір іншого клієнта;

- переказ орендної плати хазяїну на рахунок у будь-якій точці світу;

- косметичний ремонт житла(із заміною сантехніки в квартирах, установкою склопакетів, міжкімнатних дверей, придбанням і установкою вбудованих меблів, з установкою сталевих дверей в квартирах, грат).

- опис і страхування майна, що знаходиться в квартирі;

Як мовиться, чого ще бажати? Але в інтернеті багато чого написано, тому попробую-ка я подзвонити по вказаних на сайтах телефонах.

Розмова: все зовсім " шоколадно"

Представлятися в подібних бесідах журналістом - згубна справа: або злякаються говорити, або стануть вішати локшину на вуха. Тому зображуватиму з себе клієнта. Квартира, " наявна" у мене, нехай буде самого затрапезного экономкласса. Наприклад, такий: двушка в 45 кв. м з кухнею 7 кв. м на 9-му поверсі панельної багатоповерхівки. Метро - "Марьина Гай"(люблю цей район). Стан квартири зробимо зовсім жахливим - нехай вона дістанеться мені у спадок від бомжеватых старичків, які завалили і засмітили все, що можна. Дізнаюся, наскільки серйозні обіцянки фірми зробити безкоштовний для мене ремонт.

Дзвоню. Телефон, судячи з усього, мобільний, - відразу відгукується людина, яка займається довірчим управлінням, ніяких перемикань по ланцюжку з десятка менеджерів, кожен з яких примушує тебе слухати пісеньки офісної АТС.

Після розпитувань про квартиру і її стан мій співрозмовник ставить питання: куди мені треба переводити гроші. Відповідаю, що в Крим - все-таки закордон, хай і не найдальша.

Брати мою квартиру, незважаючи на те що вона самий як там не є экономкласс, ця компанія погоджується. Ніякого невдоволення з серії "буде п'ятикімнатна на Арбате - заходите, а з цим барахлом ми працювати не станемо" я не почув. Озвучені цифри такі. Житло подібного класу в не дуже хорошому стані здається сьогодні за 30-35 тис. крб. Мені пропонують договір на рік і 27 тис. щомісячно, і в цьому випадку усі необхідні заходи по благоустрою(невеликий ремонт і тому подібне) компанія проведе за свій рахунок. У суму тих же комісійних(вони виходять 3-8 тис.) укладуться і майбутній пригляд за квартирою, оплата усіх комунальних платежів, а також пересилка мені грошей в Неньку-Украйну.

Якщо ж я хочу більшого(у сенсі грошей), то тоді квартирі потрібний грунтовніший ремонт. Добре відремонтована, вона здаватиметься вже тисяч за 45, з яких мені перепадатиме 35-38. Але в цьому випадку мають відбутися витрати на цей самий ремонт, за який(принаймні, частково) доведеться заплатити і мені.

А що буде, якщо орендарі з'їдуть? Мені треба повертатися з милого моєму серцю Криму, щоб шукати нових і підписувати з ними документи? Зрозуміло, немає. Контракт, який я підпишу з керівниками, надає їм право шукати тих, що знімають і укладати з ними договори оренди. Більше того, невеликі(до тижня) простої управлінці мені покриють - відсутності орендарів на цей термін я навіть не помічу: гроші продовжуватимуть поступати.

Прочитано 1409 разів
Вадим Дудченко

Email Ця електронна адреса захищена від спам-ботів, Вам потрібно включити JavaScript для перегляду


Рекомендуємо:


>

Новини Hi-Tech


on 08 червня 2012, 20.50
Canon анонсувала першу зеркалку з сенсорним екраном
Компанія Canon представила фотоапарат Canon EOS 650D. Ця фотокамера стала першій зеркалкой компанії з сенсорним ЖК-екраном. Пов

Освітні новини


на 22 березня 2016, 06.48
Дистанційний курс «Ділова німецька мова»
Курс «Ділова німецька мова» розрахований на людей, які хочуть отримати або поповнити власні знання з ділової тематики. Пр