Реклама

Новини Hi-Tech


on 18 червня 2012, 20.22
З'явилася інформація про нову приставку Xbox
У інтернеті з'явилася презентація, в якій викладені плани Microsoft на консоль наступного покоління. Вона була розміщена на

Освітні новини


на 22 березня 2016, 06.48
Дистанційний курс «Ділова німецька мова»
Курс «Ділова німецька мова» розрахований на людей, які хочуть отримати або поповнити власні знання з ділової тематики. Пр



Дауншифтинг: хто здасть вашу квартиру?

П'ятниця, 01 червня 2012 Автор 
Дауншифтинг: кто сдаст вашу квартиру?

Про те, що здача московської нерухомості в оренду - зайняття приємне і прибуткове, вже сказано багато разів. Головний плюс тут не стільки в розмірах доходів, що поступають, скільки в їх " автоматичності": після праць з придбання квартири і її здачі гроші поступають самі собою, практично без зусиль з боку самого рантьє. Багатьох що здають тут відвідує проста і розумна думка: навіщо дихати московським смогом, чи не краще оселитися в місці дешевше і поприємніше?

Де саме - на Блакитному березі, в " мичиганщине" або на хуторі біля Диканьки - це питання смаку і можливостей. Але у будь-якому випадку видалення від Москви виявиться неабияким, і відразу встає питання про того, хто і як зданою нерухомістю управлятиме?

"Журнал про нерухомість MetrInfo.Ru" вирішив довідатися, що пропонують тут професійні гравці ринку.

Портрет ідеалу

Послуга відома, широко поширена на ринку, - правда, не нашому, а США, Європи і інших облаштованих країн. Називається вона довірчим управлінням. Причому, як повідомляє нас Юлія Кайнова, керівник відділу зарубіжної нерухомості CENTURY 21 Beverlywood Realty, наприклад в Німеччині, цей бізнес налічує вже більше 100 років! У нас же вона, дружно заявили опитані нами експерти, якщо і існує, то в самому зачатковому стані. Тому і більшість відповідей відносилися або до іноземних реалій(хоча ми спочатку формулювали питання саме про московські квартири), або про те, як це в принципі повинно б бути.

Отже, що ж пропонується(точніше, повинно пропонуватися)? Традиційний " пакет" довірчого управління складається з наступних пунктів:

1. Реклама квартири на здачу, переговори і покази потенційним орендарям.

2. Коли той, що бажає знайшовся - укладення з ним договори і передача ключів.

3. Щомісячне стягування орендної плати.

4. Загальний " пригляд" за квартирою, що зводиться до регулярного відвідування квартири - щоб зрозуміти, чи не навернув той, що там знімає чогось.

5. Якщо навернув - виселення того, що знімає.

6. При необхідності - невеликий освіжаючий ремонт після орендаря і повернення до п.1 з нашого списку.

7. Плата за квартиру(комуналка, податки і тому подібне).

Окрім приведених вище, в перелік послуг, що робляться, можуть бути включені і інші пункти. "Професійні керівники дотримуються нелімітованого пакету послуг, що робляться, свідомо повідомляючи клієнта про допустимість принципу "будь-який каприз за ваші гроші", - відмічає Станіслав Зингель, президент міжнародного агентства нерухомості Gordon Rock . - Можуть бути, наприклад, передбачені послуги із страхування об'єкту нерухомості і майна, що знаходиться в нім, послуги бухгалтера(якщо орендодавець діє як індивідуальний підприємець) ".

Експерти: час зупинився?

Тепер про те, чому усієї цієї благодаті немає на російському ринку. Причини видимі дві. Перша - жебрацькі доходи московської оренди : грошей мало навіть самим власникам квартир, а " відкусити" щось професійним керівникам і поготів не від чого. "Такого роду послуги представлені тільки частково: деякі агентства нерухомості мають в розпорядженні штат співробітників, які надають допомогу в організації побуту в арендованих квартирах(інтернет, електрика, каналізація), - говорить Ольга Богородицкая, директор по роботі з ключовими клієнтами департаменту житлової нерухомості компанії Knight Frank. - Проте такі послуги не мають великого попиту, оскільки російські власники доки не готові оплачувати підвищену комісію компаніям", що управляють.

З цією тезою повністю згодні і Ігор Индриксонс, що управляє інвестиціями в нерухомість, засновник консалтингового порталу indriksons.ru. "На ринку оренди житла не такі великі прибутки, як на ринку комерційної нерухомості : житлова нерухомість приносить не більше 4% річних в рублях, - говорить експерт. - Запрацювати компаніям, що управляють, тут практично неможливо. Тому максимум, що можна чекати від наших агентств, це те, що, здавши вашу квартиру в оренду, вони вас повідомлятимуть, якщо виникнуть якісь проблеми, але вирішувати ці проблеми вони не будуть".

Інша причина - відсутність щодо довірчого управління хоч якого-небудь виразного законодавства. "У Росії компанії, що управляють, не відповідають ні за що абсолютно, - переконаний Ігор Индриксонс. - На заході агентство страхує оренду, купує страховку на оренду, якщо орендарі перестали платити, то страховка покриє. У нас немає такої практики взагалі".

З цієї причини про випадки довірчого управління(тих нечисленних, які все-таки були) доводилося чути найсумніші історії. Те здадуть квартиру першому зустрічному, абсолютно не піклуючись про того, хто цей орендар, чи стане він підтримувати житло в пристойному стані. Те візьмуть гроші за декілька місяців вперед і забудуть про обов'язок стягувати з мешканців плату.

Чи(це рідше, але теж доводилося чути) оголосять хазяїну, що для успішної здачі потрібний дорогий ремонт з переплануванням. Наївний хазяїн витратиться на усе це, а потім з'ясовується, що дизайнерські дослідження неможливо погоджувати. Власникові нерухомості пред'являє претензії Жилинспекция, він платить штрафи, потім вимушений знову за свій рахунок робити ремонт - вже приводячи квартиру в первинний вид. А що порекомендували йому усе це " професіонали" осторонь - немає у них ніякої відповідальності.

.Від себе тут автор може додати наступне. Про довірче управління я беруся писати вже не вперше, і кожного разу мені говорить одне і те ж - те, що сформульовано в попередніх абзацах. Роки йдуть, і нічого не міняється? Сумнівно. Давайте проведемо невелике власне розслідування.

Шукаємо самі

Спершу я забив в пошукову інтернет-систему слова "управління нерухомістю". Результат не дуже обнадіює: фірм, що надають цю послугу, багато, але їх пропозиції зводяться до технічного обслуговування і експлуатації будівель. Міняємо пошук - нехай буде "довірче управління квартирою". О, вже тепліше, багато пропозицій саме по предмету, що цікавить нас. Перша з виявлених посилань чомусь не відкривається, зате на другій ми знаходимо наступний текст:

"Для хазяїв, які з яких-небудь причин не бажають самі контролювати здану в оренду квартиру, але хочуть, щоб вона приносила постійний доход, в агентстві . передбачена додаткова послуга - довірче управління квартирами. При підписанні договору довірчого управління компанія нерухомості стає не звичайним посередником, а представником інтересів хазяїна квартири.

Агентство:

Підбирає орендаря виходячи з бажання хазяїна

Складає і укладає договір

Контролює отримання плати за наймання, орендної плати

Контролює оплату телефонних рахунків і комунальних платежів

Стежить за належним станом майна(страхує квартиру і майно в страховій компанії)

Виконує додаткові побажання наймодателя по нагляду за квартирою

Забезпечує належний порядок і чистоту в квартирі

Щомісячно хазяїн квартири отримує детальний звіт від керівника, залишаючись в курсі подій, що відбуваються. Послуга довірчого управління зручна для хазяїв, що від'їжджають в тривале відрядження або на проживання за рубіж, а також для "професійних рантьє", що бажають отримувати доход від інвестицій в нерухомість".

Якщо не чіплятися по дрібницях, це якраз те, що нам треба. Особливо торкнув пасажу про те, що щомісячно хазяїн отримує детальний звіт.

А на сайті ще однієї компанії ми виявили три типові " пакети" пропозицій, причому найбільший з них("Розширений") включає, на погляд автора, усі можливі послуги. Є там, наприклад, такі пункти:

- оплата двотижневого простою квартири, якщо квартиронаймач з'їжджає до закінчення договору і підбір іншого клієнта;

- переказ орендної плати хазяїну на рахунок у будь-якій точці світу;

- косметичний ремонт житла(із заміною сантехніки в квартирах, установкою склопакетів, міжкімнатних дверей, придбанням і установкою вбудованих меблів, з установкою сталевих дверей в квартирах, грат).

- опис і страхування майна, що знаходиться в квартирі;

Як мовиться, чого ще бажати? Але в інтернеті багато чого написано, тому попробую-ка я подзвонити по вказаних на сайтах телефонах.

Розмова: все зовсім " шоколадно"

Представлятися в подібних бесідах журналістом - згубна справа: або злякаються говорити, або стануть вішати локшину на вуха. Тому зображуватиму з себе клієнта. Квартира, " наявна" у мене, нехай буде самого затрапезного экономкласса. Наприклад, такий: двушка в 45 кв. м з кухнею 7 кв. м на 9-му поверсі панельної багатоповерхівки. Метро - "Марьина Гай"(люблю цей район). Стан квартири зробимо зовсім жахливим - нехай вона дістанеться мені у спадок від бомжеватых старичків, які завалили і засмітили все, що можна. Дізнаюся, наскільки серйозні обіцянки фірми зробити безкоштовний для мене ремонт.

Дзвоню. Телефон, судячи з усього, мобільний, - відразу відгукується людина, яка займається довірчим управлінням, ніяких перемикань по ланцюжку з десятка менеджерів, кожен з яких примушує тебе слухати пісеньки офісної АТС.

Після розпитувань про квартиру і її стан мій співрозмовник ставить питання: куди мені треба переводити гроші. Відповідаю, що в Крим - все-таки закордон, хай і не найдальша.

Брати мою квартиру, незважаючи на те що вона самий як там не є экономкласс, ця компанія погоджується. Ніякого невдоволення з серії "буде п'ятикімнатна на Арбате - заходите, а з цим барахлом ми працювати не станемо" я не почув. Озвучені цифри такі. Житло подібного класу в не дуже хорошому стані здається сьогодні за 30-35 тис. крб. Мені пропонують договір на рік і 27 тис. щомісячно, і в цьому випадку усі необхідні заходи по благоустрою(невеликий ремонт і тому подібне) компанія проведе за свій рахунок. У суму тих же комісійних(вони виходять 3-8 тис.) укладуться і майбутній пригляд за квартирою, оплата усіх комунальних платежів, а також пересилка мені грошей в Неньку-Украйну.

Якщо ж я хочу більшого(у сенсі грошей), то тоді квартирі потрібний грунтовніший ремонт. Добре відремонтована, вона здаватиметься вже тисяч за 45, з яких мені перепадатиме 35-38. Але в цьому випадку мають відбутися витрати на цей самий ремонт, за який(принаймні, частково) доведеться заплатити і мені.

А що буде, якщо орендарі з'їдуть? Мені треба повертатися з милого моєму серцю Криму, щоб шукати нових і підписувати з ними документи? Зрозуміло, немає. Контракт, який я підпишу з керівниками, надає їм право шукати тих, що знімають і укладати з ними договори оренди. Більше того, невеликі(до тижня) простої управлінці мені покриють - відсутності орендарів на цей термін я навіть не помічу: гроші продовжуватимуть поступати.

Powered by Web Agency
Прочитано 1365 разів
Вадим Дудченко

Email Ця електронна адреса захищена від спам-ботів, Вам потрібно включити JavaScript для перегляду

Медіа

Powered by Web Agency



Реклама

Новини Hi-Tech


on 18 червня 2012, 20.22
З'явилася інформація про нову приставку Xbox
У інтернеті з'явилася презентація, в якій викладені плани Microsoft на консоль наступного покоління. Вона була розміщена на

Освітні новини


на 22 березня 2016, 06.48
Дистанційний курс «Ділова німецька мова»
Курс «Ділова німецька мова» розрахований на людей, які хочуть отримати або поповнити власні знання з ділової тематики. Пр